השקעות נדל"ן – הבסיס שכל משקיעה מתחיל חייב לדעת
אם החלטתם להשקיע בנדל"ן ישנם כמה דברים בסיסיים אשר אתם חייבים לדעת לפני שאתם מתחילים לחפש את הנכס הראשון שלכם. בסיס להשקעות נדלן
נדל"ן תמיד תישאר השקעה יוקרתית, כל משקיעה אשר מעוניין לגוון את תיק ההשקעות שלו וליהנות מתזרים הון נוסף, בעל תשואה מכובדות, יחשוק בנכס מקרקעין משובח. אחרי הכל החזקת בנכס נדל"ן מאז ומתמיד נחשבה להשקעה טובה, הגוררת אחריה עתיד בטוח וכמעט בכל מצב כלכלי קיים. לעומת שוק ההון ערכו של נכס נדל"ן לא יכול להתרסק בין לילה בגלל ציוץ טוויטר של איזה מיליארדר, ולכן השקעות נדלן מהוות קרקע בטוח ועמיד. יציבות בתחום הנדל"ן נובעת גם מהצמיחה המתמשכת של משקיעים המשבחים את הנכסים ומגדילים את הערך של הנכסים הקרובים אליהם, כתוצאה מזה אוכלוסיית המקום גדלה ויחד עם זאת נפתחים יותר אפשרויות תעסוקה מה שהופך את האזור ליותר אטרקטיבי. וכך אתם נהנים מנכס שמשתבח עם השנים.
השאלה הנשאלת היא, מאיפה מתחילים? מתחילים מהבסיס, נסביר בפרטי פרטים במאמר.
אילו השקעות נדל"ן קיימות?
השקעות נדל"ן ספקולטיביות – השקעת נדל"ן של מגרש או גוש אדמה אשר צפויים לשנות את ייעודם. בהשקעות הללו המשקיעים מכוונים לאחוז תשואה גבוה במיוחד שנעים בין עשרות למאות אחוזים. אך ישנם גם חסרונות להשקעה ספקולטיבית. אפיק השקעה זה מתאים בעיקר לאנשים סבלניים אשר לא "לחוצים" להנזיל את ההשקעה בתווך הקצר. השקעה ספקולטיבית אומנם נשמעת טוב אך חשוב להדגיש שכמו שתשואה גבוה באה עם סיכון גבוה, בהשקעות ספקולטיביות אי אפשר לדעת ב100% אחוז מתי או אם בכלל המגרש ישנה את ייעודו ויהפוך להיות רווחי.
השקעות נדל"ן מניב – אפיק השקעה המכוון לנכס אשר מושכר עבור תשואה חודשית\שנתית. כגון לדוגמא דירה עבור דיירים, השקעה משרדים או חנויות להשכרה כמו גם שטחי מסחר ותעשיה המושכרים למפעלים וכדו'. השקעה זאת מתאימה בעיקר לאנשים שרוצים להרוויח כסף חודשי.
השקעות נדל"ן להשבחה – השקעה בנכס להשבחה או בסלנג המקצועי "פליפינג" או "היפוך בתים" זוהי השקעה במטרה לשפץ ולשבח את הנכס, לאחר מיכן מוכרים אותו בעלות גבוה יותר תוך זמן כמה שיותר קצר.
מחזור משכנתא לטובת השקעה נוספת – השקעה זאת אפשרית רק לבעלי נכסים. לבעל נכס אשר רוצה להשקיעה בנדל"ן נוסף, באפשרותו למחזר משכנתא בתנאי ריבית אטרקטיביים אף יותר.
השקעות נדלן בשוק ההון – ישנו אפיק השקעה נוסף בשוק הנדל"ן, והוא עובר דווקא בשוק ההון. בשוק ההון ניתן לרכוש מניות של חברות נדל"ן אשר נסחרות בבורסה ובכך להרוויח בצורה נוספת בשילוב שתי העולמות.
קרנות ופלטפורמות להשקעות נדל"ן – בישראל ישנם קרנות נדל"ן כמו גם פלטפורמות השקעה המאפשרות להשקיע בפרויקטים שונים בשוק הנדל"ן בארץ ובעולם.
בחירת סקטור להשקעה
בנדל"ן אפשרויות בחירה רחבות ובמבחר רחב של סקטורים, ניתן להשקיע בנדל"ן הקרוב לבית בישראל כמו גם בנדל"ן רחוק מעבר לים. אפשר להשקיע בנכסים למגורים או בבנייני משרדים, מרכזי מסחר או מרכזים לוגיסטיים, קרקעות, מגרשים, חניונים ומקבצי דיור. ולכל סקטור יתרונות משלו.
השקעות נדל"ן מסחרי
תחת ההגדרה "נדל"ן מסחרי" נכנסים נכסים כגון משרדים, מרכזי מסחר ותעשיה, קניונים, מרכזים לוגיסטיים, מסעדות, מלונות, מחסנים ועוד'. מדובר בהשקעות נדלן "שקטים" יותר מהסיבה שלרוב חוזי שכירות הם ארוכים יותר ובטוחים יותר. בנוסף תשואה שנתית גבוה יותר לעומת נדל"ן למגורים ועומדת בממוצע על בין 7% ל-9%.
השקעות נדל"ן למגורים
השקעות נדלן למגורים נמצאים בעליה מתמדת וזוכים לתנאי מימון אטרקטיביים. כאשר מחפשים דירה להשקעה חשוב לדעת שכדאיות הנכס נמדד לפי המחיר למטר. בכל אזור גאוגרפי המחיר הממוצע למטר הוא שונה, וזה מסיבה הפשוטה של היצע וביקוש. כלומר במרכז תל אביב הביקוש למגורים גדול יותר ולכן המחיר עולה וזה לעומת המקומות הסמוכים למרכז הערים. מקומות הסמוכים למרכז הערים יורדים בערך ככל שמתרחקים מהאזור המרכזי.
כדאי לחפש מקומות בעלי פוטנציאל לעליית ערך הנכס, מקומות הסמוכים למרכז הערים זוכים לאהדה רבה בקרב זוגות צעירים וזאת בשל המחיר הזול יחסית לאזורים מרכזיים. רבים מעדיפים לקנות נכסים זולים הקרובים למקום הנחשק ובמחיר הגיוני וזאת על מנת להפסיק לשלם שכירות כל חייהם. מקומות אלו לרוב זוכים להתפתחות רבה במהלך השנים ולכן משקיעים מנוסים רואים במקומות הללו כאטרקטיביים במיוחד ובמקרים רבים קונים לעצמם מספר נכסים על מנת שבטווח הארוך להרוויח תשואה גבוה. בממוצע בשוק הנדל"ן למגורים תשואה של משקיעים נעה בין 3% ל4% שנתי.
הבסיס להשקעה בנדל"ן מניב \ להשבחה
עכשיו עליכם לתפוס את התמונה המלאה על מנת לא לעשות טעויות שיעלו לכם ביוקר. עליכם לסדר תוכנית מלאה לפיה תפעלו. ידע זה כוח ולכן תצטרכו להיעזר בכל פיסת מידע אפשרית. בנדל"ן ישנם 3 מקורות מידע עיקריים שאתם חייבים לנצל על מנת לבצע עסקת נדל"ן מוצלחת:
- מידע מהאינטרנט
- ניצול הון אנושי
- מידע רשמי ממערכות וגורמים ממשלתיים
כמו בכל דבר בחיים חשוב להצליב מידע מהרשת עם המידע בעולם האמתי על מנת לקבל את התמונה המדויקת ביותר. תעשו מחקר שוק באינטרנט אך כשתמצאו נכס שנראה לכם אטרקטיבי, תיגשו לבדוק את המידע בעצמכם ותיבחנו את הנכס בדייקנות! כלומר אם הנכם מוצאים דירה שעל פי הנתונים תחשב להשקעה טובה ( מיקום טוב, מחיר טוב) כשתגיעו למקום בעצמכם יכול מאוד להיות שתגלו דברים שהיו מוסתרים במהלך הפרסום ותבינו שהנכס הוא בעצם "חתול בשק". דברים כמו עמודים של הבניין שדורשים שיפוץ או גן ילדים רועש ממש מאחורי הבניין, הם מסוגי הדברים שיגרמו לכם לשקול מחדש את ההשקעה וזה עוד לפני שנכנסתם לראות את הנכס עצמו. תחום הנדל"ן הוא תחום מורכב הדורש מאמץ בכדי לעשות השקעה נכונה והרבה תשומת לב לפרטים הקטנים.
חשיבות מיקום הנכס
בהשקעות נדלן ישנה חשיבות רבה לבחירת מיקום נכון. המיקום יכול לגרום לנכס מושקע גדול וזול להפוך להשקעה כושלת מהסיבה הפשוטה שאין ביקוש. במקרים רבים נכס קטן ויקר במרכז יביא תשואה גבוה יותר מאשר נכס גדול ובמחיר זהה באזור פריפריאלי. לדוגמא רכשתם דירה במרכז נתניה, על פניו נכס קטן יותר לעומת מה שיכלתם להביא בפריפריה אך במרכז נתניה יהיה ביקוש רחב הרבה יותר מצד השוכרים מאשר נניח לדירה בקצרין. לכן חשוב לשים דגש על מיקום הנכס ומה יהיה מטרתו בטווח הרחוק.
