משכנתא: ההסבר המפורט והמלא על כל מה שצריך לדעת

ההחלטה לקחת משכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות היותר גדולות שאדם מבצע. לקיחת משכנתא היא נושא מאוד מורכב בעל ההיבטים רבים גם לטווח הקצר וגם לטווח הרחוק. במאמר הבא נתמקד בנושא וננסה להפשיט אותו במעט, נתמקד בנושא של ריביות משכנתא, ביטוח דירה ובאילו מצבים הבנק יאשר או לא יאשר לכם את ההלוואה ובמה הריבית תלויה. 

מה זאת בעצם משכנתא?

משכנתא היא מושג של הבנק המתייחס לפעולה בה הבנק נותן סכום כסף גדול על מנת לרכוש נכס מסוים, כיוון שהבנק לוקח סיכון משמעותי בזמן מתן ההלוואה הוא שם את הנכס כעירבון עד לסיום התשלומים להם התחייבתם. כדי להבטיח שהלקוחות שלקחו את המשכנתא יעמדו בתשלומים להם התחייבו הבנק רושם את הנכס במתכונת של משכון בטאבו, רשם המשוכנות או במנהל מקרקעי ישראל. כל זמן שהנכס רשום באחד מן המשרדים האלו אין אפשרות למכור או לשנות משהו ללא אישור ישיר מהבנק. 

מי רשאי לתת משכנתא? מבחינת החוק רק הבנקים רשאים לתת משכנתא מכיוון שמדובר בהלוואה בסכום גדול מאוד. כיוון שהחזרי המשכנתא נעים לתווך הרחוק רק דרך הבנק יש ביטחון להחזר כלל התשלומים כולל הריביות. כל זמן שאתם משלמים לבנק הנכס נחשב בצורה רשמית של הבנק ורק כאשר תסיימו לשלם את כל ההחזרים הנכס יוכרז בצורה רשמית כשלכם.

הון עצמי: על מנת לקבל הלוואה מסוג זה צריך השקעה ראשונית של הון עצמי. ההון העצמי הוא הדרך של הבנק להיות בטוח כי יש לכם איך לעמוד בתשלומים. המצב הכי אידאילי הוא בו יש לכם הון עצמי של כ50% ממחיר הדירה, בכל מצב בו יש לכם פחות מ50% (ברוב במקרים לא פחות מ10%) הריבית תעלה ותשנה בהתאם. 

ביטוח משכנתאות: בין הדברים האחרונים שתצטרכו לעשות על מנת לקבל משכנתא הוא ביטוח. על הביטוח משכנתא לכלול ביטוח דירה וביטוח חיים. בנוסף במקרים בהם עדיין קיים חשש הבנק רשאי לדרוש ערבות או רישום משכון כמו שהוסבר קודם. 

מה כולל ביטוח משכנתא? 

ביטוח חיים: ביטוח זה נועד לשמור על הבנק במידה ומי שחתום בחוזה נפטר. לדוגמא: במידה וזוג רוכשים ביחד דירה המשכנתא תיבנה לפי ההכנסה החודשית הגבוה יותר, במידה ואחד מבני הזוג נפטר כדי למנוע מצב בו המשכנתא תיפול על הפרטנר השני הבנק יקח את שאירת המשכנתא מביטוח החיים של הנפטר. 

ביטוח דירה: מעבר לביטחון שביטוח זה מעניק לבעל הדירה, הביטוח כולל גם ביטוח מבנה וביטוח תכולה. הביטוח דירה כולל נזקים כמו פריצה וגנבה, שריפות, רעידות אדמה, אינסטלציה, נזקי רכוש לצד ג' ועוד. הביטוח נועד להעניק פיצוי כספי בזמן הנזק למבנה ולתוספות בנייה כמו לובי, מרפסת, מדרגות, חדר נוסף וכו'. 

ביטוח צד ג': צד ג' הוא החלק בביטוח במעניק כיסוי כגם לשכנים או לכל אדם שהגיע לבית ואינו מתגורר בו, כמו בני משפחה, חברים, שליחים, אנשי מקצוע וכו'. במידה ויגרמו נזקי צנרת או הצפות שיגרמו לנזקים אצל השכנים או שריפות שיגלשו מהבית הביטוח מעניק כיסוי משמעותי במקום שההוצאה כולה תיפול על בעל הדירה. 

לכמה שנים אפשר לפרוס את התשלום?

בנק ישראל הגביל את פריסת התשלום ל30 שנים, במידה וגיל הרוכש מאפשר ביטוח חיים. ככל שרוכש הדירה יהיה מבוגר יותר ככה תעלה הריבית אותה הוא ידרש לשלם כיוון שהוא יוגדר כ'רוכש בסיכון'. כמו בכל תשלום, גם פה ככל שתפרשו ליותר תשלומים תשלמו פחות בכל חודש אך בריבית גבוהה יותר. 

מה זה ריביות משכנתא?

ריבית היא התוספת תשלום אותה תשלמו לבנק בתמורה להלוואה אותה אתם מקבלים (תקף לכל סוג הלוואה לא רק למשכנתא). רוב הרווח של הבנקים הוא מתשלומים של ההריביות משכנתא. הגובה של הריבית יקבע לפי מספר קריטריונים שונים: האחוז שמהווה ההון העצמי, דירוג האשראי של לוקח ההלוואה, תקופת התשלום, מסלולי ריביות משכנתא משתנים. לעיתים, נוצר מצב בו ישנה תחושה כי בהחזר החודשי תשלומי ההלוואה יותר משתלמים משכירות אך לתווך הרחוק תגלו כי שילמתם סכום הרבה הרבה יותר גבוהה ממה שחשבתם ותוכלו להגיע למצב שלך הפסד כלכלי קשה. 

• ככל שההון העצמי שלכם מהווה אחוז גדול יותר מסכום הדירה ככה הבנק יעריך כי אתם לא סיכון גדול עבורו ויאשרו לכם ריבית נמוכה יחסית.
• מחיר הדירה עצמה הוא גם מדד לריבית, ככל הדירה זולה יותר כך גם הריבית.
• כאשר אתם בוחרים מסלול ריביות תחשבו במה אתם באמת יכולים לעמוד ולא רק מה הבנק מציע לכם כדאי למנוע מצב של אי עמידה בתשלומים.